第四百零九章 百年大变局

“这与重庆的发展阶段有关，与市情有关。大家想一想，重庆的人均GDP是多少，在全国排多少？以这样一个水平，如果房价与南京一样，有多少人买？所以重庆以量换价，是现实的。其实，大家也没损失多少，在座的开发商，至少开发了好几个楼盘，单个项目利润少点，但做了好些项目，利润总量也不小了。大家没有直观感受，在沿海的一些一线城市，很多开发商一生只是一个楼盘，没机会竞争到其它的地块了。”

这话扯得有点远，我想听他的逻辑。

“享受发展红利，享受货币超发带来的增值红利，远比租金收入高，租售比，根本不在大多数投资者的考虑范围之内。”

“如果按价值计算，也不能按国际惯例。西方国家，土地是私有的，而中国，土地是国有的。你的产权只是七十年，但正因为是国有，所以，地价是政府垄断的，不是市场价格。房地产最基础的成本和价值，没有市场化，你拿国外的价值评估体系来评价，那是缘木求鱼。”

难道中国最特殊的情况，世界上就没有参照物了吗？

“中国的土地制度，有点类似于香港，香港的房价虽然有波动，但近几十年的疯涨，确实证明了一点，房子的投资价值超过了大多数标的。主要是升值的利润，而不是简单的租金。”

此时，又有一部分笑声，估计官员们再矜持，也经不住这种吹捧吧。人民的需求，我们怎么可以回避呢？

“所以，需求论只讲社会平均工资是不对的，那只是一个静态的概念。新产业不断产生，新居民不断涌入，用过去的统计数据来计算未来的投资，方向错了。”

买过股票的人知道，看好一个行业，不需要它现在估值多少，而是看好它未来的发展。腾讯股票在香港上市，涨了几十倍，有的商界老手，比如李富翁的儿子，涨了几倍就卖了，不洋洋自得。他其实是傻，没有看到中国巨大的动力和前进的速度，后来成为别人的笑柄，如同许多怀疑论者一样。

“中国崩溃论在国际上很有名，但事实呢？事实是，只有一件事被反复证明，就是中国崩溃论本身，一次又一次地崩溃了。”

有人举手，问题来了。“冯总，按你的说法，房价不会崩溃，但日本呢？”

香港的房价，有的已经高到几十万一平米了，确实把大多数普通人隔离了市场。并且，香港只有那大的地方，普通人无处可逃，未来，将是它最大的隐患。

“下面，我讲第三个问题，重庆怎么办。我想这是大家听我讲座最关心的问题。”

对啊，光如何认识，只是文章的上部分，最终有用的，是如何面对和解决问题。

“我听说，有人在问，为什么重庆的房价比不上成都。还说，为什么上涨的速度，比不上全国其它一二线城市，我觉得，既是现实的表现，更是政府的英明。”

这话等于是肯定了这个现象，估计很多想赚大钱的房地产商人，要失望了。

这个问题，估计是许多人想到的，有学术界的人，居然还整理出中国房价崩溃的时间表，也是参照日本的模式进行的。

“因为国情不同。日本已经完成了工业化和城市化，人家已经是发达国家了，我们还是发展中国家。我们的城市化率不到60%，人家早就超过80%了，阶段不同。所以没有可比性。也许再过20年，再来比较，有可比性。况且，日本与中国的经济模式区别太大，没有参照价值。”

他也估计到这个问题的重要性，继续解释了一下。“日本，外向型经济，本身经济和外交政策并不独立，自身市场又太小，发展到一定程度是有天花板的。学过国际政治的人，应该明白。而我们，上海仿佛发达国家，甘肃是第三世界，本国的差异就决定了发展的空间，更重要的是，我们有底气，不会签订广场协议。”

这个解释已经很权威了。我们外向型依赖如果出现问题，光内部市场的平衡就留下了足够发展需求了。况且，我们体量如此之大，本身的市场规模，就可以独立发展。美国，也没在我国有驻军，这是硬道理。

“还有按国际上的投资公式来计算中国房价的，比如租售比。但是，中国人是一个爱家的民族，大多数房子宁愿空着，也不是拿它的租金来作投资标的的。更何况，价值的衡量与租售比更不可混淆。”